Todos os dias ocorrem diversas reformas em condomínios, porém existem regras que o síndico e os moradores precisam saber sobre esse assunto. O síndico, segundo a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), é o responsável legal pelo condomínio, isso significa que ele possui deveres tanto com os residentes quanto com o edifício. A primeira coisa que ele deve saber é o que necessita de responsável técnico e documentação adequada e o que não precisa quando realizadas reformas na vizinhança.

Para isso, primeiro é preciso entender a diferença entre reforma e manutenção:

Manutenção

Na manutenção não é necessário um responsável técnico para o serviço. Ela é vista como uma reconstituição e não como uma alteração. Seu objetivo é conservar as condições originais, mas isso não significa que utilizará dos mesmos materiais que ali estavam anteriormente. Imagine que você deseja pintar de verde a parede branca de sua sala. Isso não altera as características físicas de nenhum elemento do condomínio. A parede continua sendo uma parede, só que agora é verde, ou seja, isso é um exemplo de manutenção.

Reforma

Na reforma você está trocando o material ou até mesmo alterando o desenho da planta do apartamento ou de área condominial. Por esses motivos é necessário um responsável técnico pelas atividades de projeto e de execução de tudo que vier a ocorrer. Um exemplo de reforma é a modificação da configuração do imóvel, como construção ou demolição de paredes e estruturas. Situações de reforma que visam a compartimentação ou demolição, seja de alvenaria ou gesso acartonado, requerem responsável técnico, pois são atividades que podem causar danos ao condomínio.

Quando mais é necessário um responsável técnico?

Reformas vão além de mudanças estruturais, não são apenas intervenções em pilares e vigas. Mesmo uma parede que não estruture o edifício pode causar uma consequência ao ser demolida sem um responsável técnico. Digamos que a reforma não tenha sido projetada por um profissional. Ao demolir a parede, é possível danificar outros elementos, como a instalação hidráulica do imóvel, por exemplo. Isso demonstra a necessidade de um responsável técnico. Mesmo em reformas que parecem não ter muito problema por não lidar com partes estruturais do condomínio, é necessário um profissional para alterar essa configuração original sem causar danos.

Abaixo estão algumas situações que exigem o acompanhamento de um responsável técnico:

– Troca de revestimento: é necessário um profissional caso seja utilizada uma ferramenta de alto impacto, pois ela pode danificar, por exemplo, a laje que suporta o piso ou uma instalação oculta em uma parede. Não é a retirada do revestimento que vai afetar a edificação, mas o impacto da ferramenta que será utilizada. Outra situação que requer responsável técnico é a substituição de um revestimento onde há alteração considerável de peso do material. A troca de cerâmica por granito pode acarretar sobrecarga estrutural;

– Instalações elétricas e hidrossanitárias: mudanças da rede, com acréscimo ou diminuição de pontos, requerem a responsabilidade de profissional habilitado. O mesmo ocorre quando, ainda que em função de uma manutenção, seja necessária a demolição parcial de uma parede. A exceção fica por conta da manutenção onde a instalação encontra-se exposta.

Em geral, tudo que tiver alteração, como acréscimo ou retirada de algo, que por consequência altere as características originais da planta, deve ser feito por um responsável técnico.

O que o síndico precisa saber sobre reformas?

O responsável legal pelo condomínio deve seguir os procedimentos da ABNT NBR 16.280/2015, cobrando a documentação necessária para qualquer reforma que ocorra no prédio, como o plano de trabalho, que diz o que vai ser feito, o responsável, o tempo estimado de duração, se vai ter trânsito de materiais, etc. Isso serve como controle, para que se saiba o que está ocorrendo no condomínio. O síndico deve autorizar as reformas, mediante os documentos que comprovem que ela possui profissional habilitado através do Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). Se o síndico não receber a documentação, ele deve buscar impedir a entrada de material de construção e dos profissionais que estão fazendo a obra. Caso ocorra alguma reforma de maneira ilícita, o síndico pode denunciar para o CAU, exigindo responsável técnico do proprietário do imóvel e, pode também, denunciar para o município, para então embargar a obra. É possível, também, que, na Convenção de Condomínio, seja regrado procedimento para aplicação de multas aos proprietários que não obedecerem às exigências para condução de reformas no condomínio. Além disso, os moradores do prédio devem estar a par de qualquer reforma que ocorra no condomínio e o dever de informa-los também cabe ao síndico.

Caso o síndico não se sinta capaz de julgar uma documentação, por não saber se está tudo certo, ele deve contratar um profissional habilitado para analisar e dar seu parecer técnico sobre a obra. Outra opção é se unir a outros integrantes do conselho do condomínio e formar uma comissão de obras, para assim analisar os documentos das reformas.

Quando uma reforma ocorrer numa unidade privativa, o responsável legal do condomínio se exime de responsabilidades, provando que fez cobrança da documentação necessária, mas quando a obra for num espaço comum do prédio, como corredores por exemplo, ele faz as vezes do proprietário, logo, deve providenciar a documentação que mantém a obra regular. Assim como ele se volta ao proprietário do imóvel em casos de obras privativas, em áreas comuns, a responsabilidade por manter a documentação em dia recai sobre ele mesmo, responsável legal pelo condomínio. Nessas situações, caso seja acionado, o CAU requisita ao síndico a regularidade da reforma.

A ABNT NBR 16.280/2015 orienta que, após recolher e arquivar a documentação referente às reformas que ocorreram no condomínio, o síndico repasse essas informações para o próximo ocupante de seu cargo, mantendo, assim, atualizado o Manual de Uso e Operação do Edifício. A importância do manual está na possibilidade de consulta, de futuros proprietários ou condôminos, que desejem reformar suas unidades, pois terão informações atualizadas das condições construtivas de seus apartamentos, já diferentes do original construído devido às alterações realizadas pelos antigos moradores.