O Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio Grande do Sul (CAU/RS) requereu, no dia 5 de fevereiro, ao Tribunal de Contas da União (TCU) a suspensão do Edital de Credenciamento nº 12/2026 da Caixa Econômica Federal (CEF). A Caixa alterou a maneira de avaliar imóveis, através da contratação de empresas para emissão de Relatórios de Precificação de Imóveis baseados em Modelos de Avaliação Automatizada (AVM)AVM (Modelo de Avaliação Automatizada) é um sistema que estima o valor de imóveis a partir de dados estatísticos e registros de mercado. Ele pode apoiar análises em larga escala, mas não substitui vistoria presencial nem a avaliação técnica das condições reais do imóvel, devendo operar como ferramenta auxiliar ao trabalho de arquitetos, urbanistas e engenheiros.. O objetivo do CAU/RS é que o edital seja revisto para garantir que a definição do valor dos imóveis continue sob responsabilidade técnica efetiva de profissionais legalmente habilitados.
Para o Conselho, o modelo proposto retira dos arquitetos e urbanistas a competência para a avaliação de imóveis.
O que está em discussão
A avaliação de imóveis não consiste apenas em estimar um valor numérico. Ela envolve análise técnica do imóvel, do entorno urbano, do estado de conservação e da verificação presencial das condições físicas.
No edital analisado, entretanto, o valor do imóvel é definido principalmente por Modelos de Avaliação Automatizada (AVM)AVM (Modelo de Avaliação Automatizada) é um sistema que estima o valor de imóveis a partir de dados estatísticos e registros de mercado. Ele pode apoiar análises em larga escala, mas não substitui vistoria presencial nem a avaliação técnica das condições reais do imóvel, devendo operar como ferramenta auxiliar ao trabalho de arquitetos, urbanistas e engenheiros. e a vistoria presencial pode ser dispensada. Além disso, estabelece prazos operacionais incompatíveis com uma análise técnica detalhada e não há critérios mínimos claros de validação dos modelos. Além disso, a avaliação do imóvel — independentemente de seu tamanho ou localização — passa a ser remunerada com R$ 90,00 (noventa reais) por documento de avaliação emitido. Para o CAU/RS, isso avilta o exercício profissional e transforma a avaliação num mero requisito formal, trazendo insegurança técnica e jurídica à sociedade.
Base legal da avaliação imobiliária
A avaliação de imóveis é uma atividade técnica regulamentada. A Lei nº 12.378/2010 estabelece como atribuição do arquiteto e urbanista a realização de vistoria, perícia, avaliação e elaboração de parecer técnico. A Lei nº 5.194/1966, que regulamenta a profissão de engenheiro, também prevê a avaliação como atividade profissional própria dessas áreas, formando um campo de atuação compartilhado entre arquitetura e engenharia.
Além da legislação profissional, as avaliações devem seguir as Normas ABNT NBR 14.653, adotadas pelo Judiciário e pela Administração Pública. Essas normas determinam que o valor deve ser fundamentado em metodologia técnica verificável, o responsável deve ser profissional habilitado e modelos estatísticos podem ser utilizados apenas como apoio ao julgamento técnico. Quando o valor passa a ser determinado predominantemente por algoritmos, ocorre um desalinhamento entre o procedimento adotado e o regime técnico-legal da avaliação.
Quem responde pelo valor do imóvel?
Hoje, o profissional que assina uma avaliação responde civil, administrativa e eticamente pelo trabalho realizado. No formato proposto, a decisão é predominantemente automatizada, o que afasta a responsabilidade profissional e o rigor técnico. Dessa forma, a avaliação perde sua validade jurídica, fica sem um agente identificável em caso de erro e exposta a fraudes.
Impactos para o crédito imobiliário
Os relatórios de avaliação imobiliária são utilizados como referência para financiamentos habitacionais, operações com recursos do FGTS, concessão de crédito imobiliário e constituição de garantias bancárias. Por isso, a confiabilidade técnica desses documentos é fundamental para a segurança das operações. Quando a precificação não passa por validação profissional adequada, aumenta o risco de inconsistências no valor do bem, o que pode gerar questionamentos futuros sobre a suficiência das garantias e afetar a estabilidade das relações contratuais no sistema de crédito.
Concorrência e exercício profissional
O edital também exige estrutura tecnológica avançada e atuação em escala nacional, o que tende a concentrar a atividade em grandes empresas de tecnologia e reduzir a participação de profissionais e escritórios especializados. Para o CAU/RS, esse formato altera de forma ilegal a natureza da atividade de avaliação imobiliária, historicamente reconhecida como atribuição técnica de arquitetos e engenheiros.
O que o CAU/RS requer
A representação encaminhada ao TCU requer a suspensão do processo de credenciamento e a revisão do edital para garantir responsabilidade técnica efetiva do arquiteto ou engenheiro pelo valor do imóvel, utilização dos modelos automatizados apenas como apoio, definição de critérios técnicos verificáveis e adequação às normas técnicas de avaliação, além da revisão das condições operacionais e econômicas previstas.
O CAU/RS, ao solicitar a suspensão do Edital, busca assegurar o direito de centenas de profissionais arquitetos do RS que já prestam serviços técnicos de avaliação de imóveis junto à Caixa Federal e proteger a sociedade, pois as alterações constantes no edital interferem diretamente na forma como o serviço técnico deve ser realizado e, portanto, podem trazer graves prejuízos ao sistema de financiamento habitacional brasileiro.
Por que o tema importa
A discussão envolve mais do que tecnologia. A avaliação imobiliária influencia políticas habitacionais, acesso ao crédito e segurança patrimonial da população. O CAU/RS entende que inovação deve caminhar junto com responsabilidade técnica, garantindo confiabilidade às decisões que impactam a sociedade.
